Simulation crédit immobilier Maroc 2026 : calculez vos mensualités en ligne
Avant de signer un compromis de vente ou de déposer un dossier en banque, la première question est toujours la même : combien vais-je payer chaque mois ? Ce guide vous offre un outil de simulation intégré, des tableaux de mensualités prêts à l’emploi, et un guide pratique pour comprendre et comparer les offres de crédit immobilier au Maroc en 2026.
Résidents, MRE, primo-accédants : toutes les situations sont couvertes.
5,50 % en février 2026 selon le baromètre Afdal.ma — son niveau le plus bas
depuis 2023. Bank Al-Maghrib maintient son taux directeur à 2,25 %, favorisant
des conditions d’emprunt attractives.
1. Simulateur de crédit immobilier Maroc (outil interactif)
Renseignez les trois paramètres ci-dessous pour calculer instantanément vos mensualités :
Entre 50 000 et 10 000 000 MAD
2. Tables de mensualités 2026 — tous montants et durées
Ces tables vous permettent de trouver instantanément votre mensualité hors assurance selon le montant emprunté et la durée, aux taux les plus courants du marché marocain en 2026.
📊 Table A — Taux 4,50 % (taux compétitif 2026)
| Montant emprunté | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 MAD | 3 109 MAD | 2 289 MAD | 1 893 MAD | 1 663 MAD |
| 500 000 MAD | 5 182 MAD | 3 814 MAD | 3 154 MAD | 2 773 MAD |
| 800 000 MAD | 8 291 MAD | 6 103 MAD | 5 046 MAD | 4 436 MAD |
| 1 000 000 MAD | 10 363 MAD | 7 628 MAD | 6 307 MAD | 5 545 MAD |
| 1 500 000 MAD | 15 545 MAD | 11 443 MAD | 9 461 MAD | 8 317 MAD |
| 2 000 000 MAD | 20 727 MAD | 15 257 MAD | 12 615 MAD | 11 090 MAD |
| 3 000 000 MAD | 31 090 MAD | 22 885 MAD | 18 922 MAD | 16 635 MAD |
📊 Table B — Taux 5,00 % (taux moyen 2026)
| Montant emprunté | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 MAD | 3 182 MAD | 2 372 MAD | 1 980 MAD | 1 754 MAD |
| 500 000 MAD | 5 303 MAD | 3 953 MAD | 3 299 MAD | 2 923 MAD |
| 800 000 MAD | 8 485 MAD | 6 325 MAD | 5 279 MAD | 4 678 MAD |
| 1 000 000 MAD | 10 606 MAD | 7 907 MAD | 6 599 MAD | 5 846 MAD |
| 1 500 000 MAD | 15 909 MAD | 11 860 MAD | 9 899 MAD | 8 770 MAD |
| 2 000 000 MAD | 21 213 MAD | 15 814 MAD | 13 198 MAD | 11 693 MAD |
| 3 000 000 MAD | 31 819 MAD | 23 721 MAD | 19 797 MAD | 17 539 MAD |
📊 Table C — Impact du taux sur 1 000 000 MAD (25 ans)
| Taux | Mensualité | Coût total | Intérêts payés | Économie vs 5,50 % |
|---|---|---|---|---|
| 4,10 % | 5 274 MAD | 1 582 200 MAD | 582 200 MAD | +107 400 MAD |
| 4,50 % | 5 545 MAD | 1 663 500 MAD | 663 500 MAD | +26 100 MAD |
| 4,80 % | 5 741 MAD | 1 722 300 MAD | 722 300 MAD | −32 700 MAD |
| 5,00 % | 5 846 MAD | 1 753 800 MAD | 753 800 MAD | Référence |
| 5,50 % | 6 143 MAD | 1 842 900 MAD | 842 900 MAD | −89 100 MAD |
| 6,00 % | 6 443 MAD | 1 932 900 MAD | 932 900 MAD | −179 100 MAD |
(ex. : passer de 5,00 % à 4,50 %) vous économise 90 300 MAD (≈ 8 200 €) sur la durée totale du crédit. Cela vaut largement une semaine de négociation.
3. Comprendre les résultats de votre simulation
3.1 Les composantes du coût total d’un crédit immobilier
Le montant total que vous remboursez dépasse toujours le capital emprunté. Il se décompose ainsi :
| Composante | Description | Estimation (1M MAD / 20 ans / 4,50 %) |
|---|---|---|
| Capital remboursé | Le montant emprunté à la base | 1 000 000 MAD |
| Intérêts débiteurs | Rémunération de la banque (taux nominal) | 513 680 MAD |
| Assurance décès-invalidité | ≈ 0,43 %/an du capital restant dû | ≈ 86 000 MAD |
| Frais de dossier | 0,3 % à 1 % du montant (une fois) | 3 000 – 10 000 MAD |
| Frais d’hypothèque | Constitution de la garantie réelle | 5 000 – 15 000 MAD |
| COÛT TOTAL ESTIMÉ | — | ≈ 1 608 000 MAD |
3.2 Taux nominal vs TAEG : ne pas confondre
- Taux nominal (ou taux débiteur) : c’est le taux de base annoncé par la banque (ex. : 4,50 %). Il sert à calculer les intérêts.
- TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : inclut le taux nominal + frais de dossier + assurance + frais de garantie. Le TAEG moyen au Maroc est de 5,50 % en février 2026. C’est le vrai indicateur de comparaison entre les banques.
3.3 Taux fixe ou taux variable ?
| Caractéristique | Taux fixe | Taux variable |
|---|---|---|
| Mensualité | Stable pendant toute la durée | Peut augmenter ou baisser |
| Sécurité | ✅ Maximale | ⚠️ Risque de hausse |
| Taux initial | Légèrement supérieur | Inférieur au départ |
| Recommandé si | Taux directeur bas (comme en 2026) | Période de hausse puis baisse prévue |
| Situation 2026 | ✅ Recommandé | Risque limité mais incertitude |
4. Conditions selon votre profil d’emprunteur
Profil 1 — Salarié résident marocain
- Financement jusqu’à 90 % du prix (parfois 100 % pour fonctionnaires)
- Durée max : 25 ans
- Taux d’endettement autorisé : 45 % (≤ 20 000 MAD/mois) ou 50 % (> 20 000 MAD/mois)
- Apport minimum : 10 %
- Aide Daam Sakan disponible pour primo-accédants (revenus ≤ 8 000 MAD/mois)
Profil 2 — MRE (Marocain Résidant à l’Étranger)
- Financement jusqu’à 70-80 % du montant du bien
- Apport systématique : 10 à 50 % selon les établissements
- Apport en devises minimum de 30 % pour les non-résidents (règlement Office des Changes)
- Revenu étranger accepté (bulletins de salaire traduits ou en français)
- Dossier 100 % digitalisé possible dans la majorité des grandes banques
- Remboursement du crédit possible depuis l’étranger (virement SWIFT ou Chaabi Bank)
Profil 3 — Étranger non-résident
- Accès au crédit en dirhams possible sous conditions
- Apport minimum 30 % en devises obligatoire (Office des Changes)
- Durée max : souvent limitée à 20 ans
- Titre de séjour ou visa long durée recommandé pour faciliter le dossier
Profil 4 — Chef d’entreprise / Indépendant
- Apport exigé entre 20 et 30 %
- Bilans comptables sur 3 ans + liasse fiscale requis
- Taux légèrement supérieurs selon la solidité du profil
- Certaines banques proposent des solutions d’assurance adaptées aux TNS
5. Les frais annexes à intégrer dans votre budget total
La mensualité n’est que la partie visible de l’iceberg. Pour budgéter correctement votre acquisition, voici tous les frais à anticiper :
| Frais | Taux / Montant | Sur 1 000 000 MAD | Payé quand ? |
|---|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | 0,3 % – 1 % | 3 000 – 10 000 MAD | À l’octroi du crédit |
| Frais d’hypothèque (inscription) | ≈ 1 % | ≈ 10 000 MAD | Chez le notaire |
| Assurance décès-invalidité | ≈ 0,43 %/an | ≈ 4 300 MAD/an | Mensuelle |
| Droits d’enregistrement | 4 % du prix | 40 000 MAD | Chez le notaire |
| Conservation foncière | 1 – 1,5 % | 10 000 – 15 000 MAD | Chez le notaire |
| Honoraires notaire | 1 – 1,5 % + TVA 10 % | 11 000 – 16 500 MAD | Chez le notaire |
| Frais d’agence immobilière | 2,5 % HT | 25 000 MAD HT | À la signature |
| TOTAL FRAIS D’ACQUISITION | 7 – 10 % | 70 000 – 100 000 MAD | — |
➡️ Pour le détail complet, consultez notre article
Frais de notaire au Maroc.
6. 5 conseils stratégiques pour obtenir le meilleur taux en 2026
- 🏆 Faites jouer la concurrence entre au moins 3 banques
Ne vous contentez jamais de l’offre de votre banque habituelle. En sollicitant Attijariwafa, CIH Bank et BMCE simultanément, vous pouvez obtenir une fourchette de 0,20 % à 0,50 % de différence — ce qui représente des dizaines de milliers de MAD sur 20 ans.
Utilisez un courtier comme CAFPI Maroc ou un comparateur comme Afdal.ma. - 📁 Soignez votre dossier bancaire
Relevés des 6 derniers mois, bulletins de salaire, déclaration fiscale, absence d’incidents de paiement : un dossier impeccable est votre meilleur argument de négociation. Les banques accordent leurs meilleurs taux aux profils « zéro risque ». - 📉 Remboursez vos crédits à la consommation avant
Chaque crédit en cours réduit votre capacité d’emprunt. Soldez vos crédits auto, personnels ou revolving avant de déposer votre dossier immobilier pour maximiser le montant finançable. - 🛡️ Déléguez votre assurance à un assureur externe
Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance de la banque. Une assurance déléguée peut coûter 30 à 50 % moins cher. Exemple : un crédit à 4,80 % avec assurance déléguée peut revenir moins cher qu’un crédit à 4,40 % avec l’assurance maison. - 🎯 Renseignez-vous sur l’aide Daam Sakan
Si vous êtes primo-accédant avec des revenus mensuels ≤ 8 000 MAD, le programme gouvernemental
Daam Sakan peut réduire significativement votre apport nécessaire.
Consultez votre banque ou le Ministère de l’Habitat pour les modalités 2026.
❓ FAQ — Simulation crédit immobilier Maroc
Quelle est la mensualité pour un crédit de 500 000 MAD sur 20 ans au Maroc ?
Au taux débiteur de 4,50 %, la mensualité hors assurance est d’environ 3 154 MAD/mois. Avec l’assurance décès-invalidité (0,43 %/an), ajoutez environ 179 MAD/mois, soit une mensualité totale d’environ 3 333 MAD/mois. Le coût total du crédit (intérêts seuls) est d’environ 256 960 MAD.
Quel revenu faut-il pour emprunter 1 000 000 MAD au Maroc ?
Sur 20 ans à 4,50 %, la mensualité assurance incluse est d’environ 7 135 MAD. Avec le taux d’endettement maximum de 45 %, il faut un revenu net mensuel d’au moins 15 856 MAD (≈ 1 440 €). Sur 25 ans, ce revenu minimum descend à environ 13 655 MAD.
Les banques marocaines financent-elles à 100 % ?
Très rarement et uniquement pour certains fonctionnaires d’État. En pratique, les résidents doivent apporter au moins 10 %, les MRE entre 10 et 30 %, et les non-résidents au moins 30 % en devises (obligation réglementaire Office des Changes).
Peut-on rembourser par anticipation un crédit immobilier au Maroc ?
Oui. Le remboursement anticipé est légalement autorisé. Les banques peuvent appliquer une pénalité, généralement plafonnée à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation. Négociez la suppression de cette clause lors de la signature de votre contrat.
Qu’est-ce que la Mourabaha immobilière et est-ce intéressant ?
La Mourabaha est un produit de finance islamique proposé par les banques participatives (Umnia Bank, CIH Dar, Al Akhdar Bank). La banque achète le bien à votre place et vous le revend avec une marge fixe et transparente, sans intérêts. En 2026, la marge Mourabaha oscille entre 4,50 % et 5,50 %. Avantage : sécurité totale, pas de taux variable. Idéal pour ceux souhaitant éviter les intérêts bancaires classiques.
Combien coûtent les frais de dossier bancaire au Maroc ?
Entre 0,3 % et 1 % du montant emprunté, avec un minimum généralement fixé entre 1 500 et 3 000 MAD. Ces frais sont souvent négociables, surtout si vous avez plusieurs offres concurrentes en main ou si vous passez par un courtier.
🎯 Conclusion
En 2026, le marché du crédit immobilier marocain offre des conditions favorables avec des taux stabilisés entre 4,10 % et 5,20 %. La clé pour obtenir le meilleur financement : comparer plusieurs banques, soigner son dossier, et ne pas négliger le coût de l’assurance. Utilisez notre simulateur ci-dessus pour tester différents scénarios et partez avec des chiffres précis face à votre banquier.
- ➡️ Taux immobilier Maroc 2026 — comparatif banques par banque
- ➡️ Banques pour MRE au Maroc — les meilleures offres dédiées
- ➡️ Frais de notaire au Maroc — tous les coûts d’acquisition
- ➡️ Acheter au Maroc sans se déplacer — guide complet MRE
