Louer son appartement au Maroc depuis l’étranger : le guide essentiel pour les MRE 2026
Vous possédez un appartement au Maroc et vous résidez à l’étranger ? Mettre ce bien en location est une source de revenus précieuse — à condition de respecter le cadre légal marocain, de bien structurer le contrat de bail et de gérer efficacement à distance. Ce guide pratique couvre tout : obligations légales issues de la loi 67-12, dépôt de garantie, déclaration fiscale, gestion locative à distance et location courte durée.
- Le contrat de bail est obligatoirement écrit (loi 67-12 – usage d’habitation)
- Dépôt de garantie : 1 à 2 mois de loyer (non réglementé mais pratique courante)
- Révision du loyer : plafonnée à 8 % par an (logement) / 10 % (usage professionnel)
- Fiscalité 2025 : exonération si loyers annuels ≤ 40 000 MAD
- Déclaration obligatoire sur tax.gov.ma même depuis l’étranger
- Gestion à distance : agence (5–10 % loyer) ou conciergerie Airbnb (20–25 %)
Le cadre légal : la loi 67-12 en pratique
La loi n° 67-12 du 19 novembre 2013 régit les contrats de bail entre bailleurs et locataires pour les locaux à usage d’habitation au Maroc. Elle remplace les anciens textes et vise à rééquilibrer les droits entre les deux parties. Voici les points essentiels à retenir :
| Disposition | Contenu de la loi 67-12 |
|---|---|
| Forme du contrat | Obligatoirement écrit, signé des deux parties, avec description du bien et montant du loyer |
| Durée du bail | Librement fixée par les parties ; à défaut, 1 an renouvelable tacitement |
| Dépôt de garantie | Non plafonné par la loi, mais pratique courante de 1–2 mois de loyer |
| Obligations du bailleur | Fournir un logement décent, remettre quittances de loyer, entretenir les parties communes |
| Obligations du locataire | Payer le loyer, respecter la destination des locaux, entretenir le bien |
| Révision du loyer | Plafonnée à 8 % par an (habitation) sur demande formelle du bailleur |
| Expulsion | Procédure judiciaire obligatoire (délais souvent longs : 6–18 mois) |
Rédiger un contrat de bail valide
Un contrat de bail conforme à la loi 67-12 doit obligatoirement mentionner :
- L’identité complète du bailleur et du locataire (CIN ou passeport).
- La description précise du bien (adresse, superficie, étage, numéro d’appartement).
- La destination des locaux (habitation principale, usage professionnel, etc.).
- Le montant du loyer mensuel et les modalités de paiement.
- Le montant du dépôt de garantie et les conditions de restitution.
- La durée du bail et les conditions de renouvellement.
- Les charges incluses ou exclues (eau, électricité, syndic).
Le contrat peut être rédigé sous seing privé (sans notaire) mais il est recommandé de le faire légaliser auprès des autorités locales ou d’un notaire pour lui donner une date certaine et une force probante en cas de litige. Des modèles de contrats conformes à la loi 67-12 sont disponibles auprès des agences immobilières ou sur les plateformes juridiques marocaines.
Fixer le loyer et le réviser
Au Maroc, le loyer est librement fixé lors de la signature du bail. Il n’existe pas de plafonnement légal à la signature. En revanche, toute révision ultérieure est encadrée : le bailleur ne peut augmenter le loyer de plus de 8 % par an (logement) ou 10 % par an (usage professionnel), et ce, uniquement par notification formelle au locataire.
Pour fixer un loyer juste, consultez les annonces en ligne sur Avito.ma, Mubawab.ma ou Sarouty.ma pour des biens comparables dans le même quartier. Un loyer légèrement inférieur au marché réduit la vacance locative et fidélise les bons locataires.
Fiscalité des revenus locatifs pour les MRE
Vos revenus locatifs perçus au Maroc sont imposables au Maroc, même si vous résidez à l’étranger. Voici les taux applicables en 2025-2026 :
| Revenus locatifs bruts annuels | Taux d’imposition (RAS ou déclaration) |
|---|---|
| ≤ 40 000 MAD | 0 % (exonéré) |
| 40 001 – 119 999 MAD | 10 % (RAS) ou barème progressif avec abattement 40 % |
| ≥ 120 000 MAD | 15 % (RAS) ou option taux libératoire 20 % (LF 2025) |
La déclaration annuelle s’effectue sur tax.gov.ma. Les quittances de loyer constituent votre pièce justificative principale. La convention fiscale franco-marocaine (et les conventions similaires avec d’autres pays) évite la double imposition : les revenus locatifs déclarés au Maroc ne sont généralement pas réimposés dans le pays de résidence, sous réserve de l’application des règles locales.
Pour une analyse fiscale approfondie, consultez notre article sur l’investissement locatif au Maroc : fiscalité et rendements.
Gérer son appartement à distance
Gérer une location depuis la France, la Belgique ou le Canada n’est pas impossible — à condition de s’organiser. Voici les trois solutions disponibles :
- Agence immobilière de gestion : elle prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail, l’état des lieux, l’encaissement des loyers et la gestion des éventuels litiges. Coût : 5 à 10 % du loyer annuel. Solution idéale pour la location longue durée.
- Conciergerie MRE spécialisée : elle gère en plus les réservations Airbnb, les entrées/sorties, le ménage et la maintenance. Coût : 20 à 25 % des revenus bruts. Indispensable pour la location courte durée.
- Procuration à un proche : solution économique mais risquée sans mandat écrit. À n’utiliser qu’avec un membre de confiance et en lui donnant une procuration notariale clairement délimitée.
Location courte durée (Airbnb) : règles spécifiques
La location courte durée (Airbnb, Booking, etc.) connaît un essor important au Maroc, notamment à Marrakech, Agadir et Tanger. Le cadre légal est en cours de structuration : la loi 80-14 sur le tourisme prévoit un classement des hébergements non classés (riads, appartements en location touristique). Un arrêté complémentaire devrait être publié d’ici 2027.
En attendant, les obligations suivantes s’appliquent déjà :
- Déclaration des revenus issus des plateformes (Airbnb, Booking) à la DGI marocaine — mêmes règles que les revenus locatifs classiques.
- Respect des règles de copropriété : certains règlements de copropriété interdisent explicitement la location meublée de courte durée.
- Les contrôles fiscaux sont renforcés depuis 2025 (les plateformes transmettent des données aux autorités).
- Rédigez toujours un contrat de bail écrit conforme à la loi 67-12.
- Fixez le loyer au niveau du marché, avec une clause de révision annuelle plafonnée à 8 %.
- Déclarez vos revenus locatifs sur tax.gov.ma chaque année.
- Mandatez une agence ou conciergerie avec un mandat de gestion écrit.
- Pour la location Airbnb, anticipez la régularisation prévue par la loi 80-14.
Questions fréquentes
-
Peut-on expulser un locataire qui ne paie pas au Maroc ?
Oui, mais la procédure judiciaire est souvent longue (6 à 18 mois). La prévention est la meilleure approche : vérifiez la solvabilité du locataire (bulletins de salaire, garant) et signez un bail en bonne et due forme avant toute remise des clés. -
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, il n’est pas imposé par la loi mais il est fortement recommandé. Mentionnez-le explicitement dans le contrat, avec les conditions de restitution (délai, déductions pour dégâts éventuels). -
Faut-il un notaire pour un contrat de location ?
Non, un bail sous seing privé suffit légalement. Cependant, faire légaliser les signatures auprès des autorités locales donne une date certaine au contrat et renforce sa valeur en cas de litige. -
Mes revenus locatifs au Maroc sont-ils taxés en France également ?
Non, en principe. La convention fiscale franco-marocaine attribue l’imposition des revenus immobiliers à l’État où est situé le bien. Les revenus déclarés au Maroc sont exonérés en France, avec un mécanisme de taux effectif pour calculer l’IR français sur les autres revenus.
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Sources
- Masaken.ma – Contrat de location et loi 67-12
- Moroccan Real Estate Academy – Gestion locative au Maroc
- Médias24 – Régularisation hébergement touristique (loi 80-14)
