Marrakech ou Casablanca : le duel stratégique de l’immobilier pour les MRE en 2026
Marrakech ou Casablanca ? C’est la question que posent le plus souvent les MRE au moment de franchir le pas de l’investissement immobilier au Maroc. Les deux villes concentrent à elles seules 64 % des achats réalisés par les Marocains de l’étranger — Casablanca avec 40 %, Marrakech avec 24 %. Pourtant, leurs marchés n’ont presque rien en commun : profil de demande, rendements, risques et potentiels de plus-value divergent radicalement. Ce comparatif vous donne les chiffres et les arguments pour choisir en connaissance de cause.
- Casablanca : marché le plus profond et le plus liquide du Maroc, rendement 4–7 %
- Marrakech : meilleur rendement locatif brut (7–12 %), soutenu par le tourisme
- Prix moyen 2025 (Mubawab) : Marrakech 16 060 MAD/m², Casablanca ~14 000 MAD/m²
- Les deux villes offrent une forte demande, mais de natures très différentes
- Casablanca convient à la sécurité patrimoniale ; Marrakech à la performance
Deux marchés, deux ADN
Casablanca est le moteur économique du Maroc. Son PIB représente 20 % du PIB national. Elle concentre les sièges sociaux, les banques, les multinationales et les universités qui alimentent en permanence une demande locative longue durée. Les locataires y sont des actifs, des fonctionnaires, des étudiants et des expatriés. Le marché est large, prévisible et relativement peu exposé aux cycles touristiques.
Marrakech, elle, vit au rythme du tourisme. La cité ocre a accueilli des millions de touristes internationaux, et cette fréquentation soutient une demande exceptionnelle pour la location courte durée. Les riads de la médina, les appartements de Guéliz et les villas de la Palmeraie s’adressent à une clientèle internationale prête à payer des tarifs nettement plus élevés que les locataires longue durée. La contre-partie : une saisonnalité marquée et une exposition plus grande aux aléas du tourisme mondial.
Comparatif des prix au m² (2025-2026)
| Quartier / Secteur | Ville | Prix appartement (MAD/m²) | Segment |
|---|---|---|---|
| Anfa / Corniche | Casablanca | 22 000 – 30 000+ | Luxe |
| Maarif / Gauthier | Casablanca | 13 000 – 20 000 | Milieu de gamme |
| Oulfa / Hay Hassani | Casablanca | 9 000 – 13 000 | Accessible |
| Hivernage / Palmeraie | Marrakech | 20 000 – 40 000+ | Luxe / resort |
| Guéliz (centre moderne) | Marrakech | 12 000 – 22 000 | Milieu / standing |
| Médina (riads) | Marrakech | Variable (riad entier) | Patrimonial / tourisme |
| M’hamid / Massira | Marrakech | 6 000 – 11 000 | Accessible |
Selon le bilan 2025 de Mubawab, le prix moyen à Marrakech atteint 16 060 MAD/m², contre environ 14 000 MAD/m² à Casablanca. Marrakech affiche donc des prix légèrement supérieurs en moyenne — mais avec des extremes bien plus élevés dans les quartiers premium.
Pour une analyse élargie à d’autres villes, consultez notre comparatif des 7 villes les plus rentables au Maroc.
Rendements locatifs : longue durée vs saisonnière
| Critère | Casablanca | Marrakech |
|---|---|---|
| Rendement locatif brut (longue durée) | 4 – 7 % | 5 – 9 % |
| Rendement locatif brut (saisonnier) | Faible (non touristique) | 7 – 12 % |
| Demande locative locale | Très forte (permanente) | Forte (variable selon saison) |
| Taux de vacance locative | Faible | Moyen (saisonnalité) |
| Loyer mensuel moyen F2 (centre-ville) | 5 000 – 8 000 MAD | 4 000 – 7 000 MAD (LD) / nuitée 500–2 000 MAD (CD) |
Cas pratique Marrakech : Studio-appartement de 55 m² à Guéliz acheté 770 000 MAD. Loué en courte durée (Airbnb) : 80 nuitées/an à 700 MAD = 56 000 MAD. Plus 120 nuitées/an à 500 MAD = 60 000 MAD. Total : 116 000 MAD brut. Rendement brut : 15 %. Après conciergerie (22 %) et charges : rendement net ~10–11 %.
Potentiel de plus-value
Sur le long terme, les deux villes affichent une tendance haussière, mais avec des dynamiques différentes. À Casablanca, les prix progressent de façon régulière et prévisible (+3 à +4 %/an). À Marrakech, les écarts sont plus marqués : les quartiers premium ont vu des bonds de +8 % à +15 % certaines années, portés par la demande internationale et les grands projets (Coupe du Monde 2030, infrastructures hôtelières).
- Casablanca : plus-value régulière, sécurisée, tirée par la croissance économique urbaine.
- Marrakech : plus-value potentiellement forte mais cyclique, très liée au tourisme international.
Risques et points de vigilance
| Risque | Casablanca | Marrakech |
|---|---|---|
| Dépendance au tourisme | Nulle | Forte (COVID a fortement impacté les revenus) |
| Saisonnalité locative | Aucune | Marquée (creux juin-août) |
| Complexité de gestion à distance | Modérée (agence classique) | Élevée (conciergerie spécialisée obligatoire) |
| Concurrence locative | Forte mais absorbée | Très forte en courte durée (parc Airbnb élevé) |
| Réglementation Airbnb en cours | N/A | Loi 80-14 en cours de mise en œuvre (classement hébergements) |
| Liquidité à la revente | Très bonne | Bonne dans les segments touristiques |
Tableau de décision : quel profil pour quelle ville ?
| Votre profil | Ville recommandée | Pourquoi |
|---|---|---|
| MRE cherchant un revenu locatif stable et régulier | Casablanca | Demande permanente, faible vacance, gestion simple |
| MRE voulant maximiser le rendement, accepte la saisonnalité | Marrakech | Tourisme fort, rendements jusqu’à 12 %, Airbnb porteur |
| MRE préparant son retour définitif (résidence future) | Casablanca | Ville économique, emploi, services, écoles |
| MRE voulant une résidence secondaire + revenus | Marrakech | Qualité de vie, tourisme, usage personnel possible |
| MRE avec budget limité (< 700 000 MAD) | Casablanca (périphérie) ou Marrakech (M’hamid) | Ticket d’entrée plus bas, locatif longue durée |
| MRE souhaitant un bien de luxe / patrimonial | Marrakech (Hivernage, Palmeraie) | Prestige, valorisation long terme, riad UNESCO |
Questions fréquentes
-
Quelle ville est la plus chère, Marrakech ou Casablanca ?
En prix moyen au m², Marrakech (16 060 MAD/m² selon Mubawab 2025) dépasse légèrement Casablanca (~14 000 MAD/m²). Mais les segments les plus accessibles existent dans les deux villes dès 8 000–10 000 MAD/m². -
Peut-on louer en Airbnb à Marrakech sans être sur place ?
Oui, à condition de mandater une conciergerie locale spécialisée (coût : 20–25 % des revenus). Des services comme EasyHost Tanger ou des agences locales à Marrakech gèrent l’intégralité des réservations, l’accueil et l’entretien. -
La réglementation Airbnb va-t-elle changer la donne à Marrakech ?
La loi 80-14 prévoit un classement des hébergements non classés (riads, appartements touristiques). À terme, cela devrait structurer le marché et éliminer une partie de la concurrence informelle, ce qui est globalement positif pour les propriétaires en règle. -
Quel est le délai de revente d’un bien à Casablanca vs Marrakech ?
À Casablanca, la liquidité est meilleure : un bien correctement estimé se vend en 2–4 mois en moyenne. À Marrakech, le délai peut être plus long (3–6 mois) dans les segments premium, plus court pour les appartements de milieu de gamme en Guéliz.
- Casablanca = stabilité, liquidité, rendement régulier 4–7 %.
- Marrakech = performance, tourisme, rendement jusqu’à 12 % en saisonnier.
- Les deux villes concentrent 64 % des investissements MRE.
- Votre choix doit dépendre de votre objectif : revenu régulier, plus-value, ou résidence future.
- La gestion à distance est plus complexe à Marrakech (conciergerie indispensable).
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Sources
- Le Matin – Bilan 2025 de Mubawab
- SeLoger – Investir au Maroc 2025
- CCME – Investissements MRE : Casablanca et Marrakech
