Combien payer en frais de notaire au Maroc ? Simulation et guide détaillé 2026

Temps de lecture : 10 minutes

Dernière mise à jour : Mars 2026

Public : MRE – Acheteurs immobiliers

Au Maroc, l’achat d’un bien immobilier entraîne des frais annexes qui s’ajoutent au prix de vente. Ces frais — communément appelés « frais de notaire » — représentent en réalité 7 à 10 % du prix d’achat et comprennent plusieurs postes distincts : droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire, frais d’agence et taxes diverses. Avant de signer un compromis de vente, tout MRE doit les intégrer dans son budget total. Ce guide vous explique chaque poste, avec des simulations concrètes.

Droits d’enregistrement : 4 % du prix de vente (standard)
Conservation foncière (ANCFCC) : 1 à 1,5 % + 150–200 MAD de frais fixes
Honoraires du notaire : 1 à 1,5 % (min. 3 000 MAD) + TVA 10 %
Frais d’agence : 2,5 % HT par partie (acheteur + vendeur)
Total estimé : 7 à 10 % du prix d’achat, en fonds propres
Logement social (≤ 250 000 MAD HT) : droits d’enregistrement réduits à 3 %

Sommaire

Décomposition détaillée des frais de notaire
Simulations par tranche de prix
Cas particuliers : logement social, terrain, local professionnel
Comment minimiser les frais légalement
Questions fréquentes

Décomposition détaillée des frais de notaire au Maroc

1. Droits d’enregistrement

Ils représentent la part la plus importante. Perçus par la Direction Générale des Impôts (DGI), ils s’appliquent sur le prix de vente figurant dans l’acte authentique.

4 % pour les biens immobiliers construits à usage d’habitation ou professionnel (taux standard).
3 % pour le logement social (superficie 50–80 m², prix ≤ 250 000 MAD HT, résidence principale).
5 % pour les terrains nus (hors zones agricoles) dans certaines communes.
6 % pour les terrains agricoles.

2. Conservation foncière (ANCFCC)

Versée à l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), cette taxe permet l’immatriculation du bien à votre nom au titre foncier — preuve absolue de propriété au Maroc.

Taux : 1 % à 1,5 % du prix de vente.
Frais fixes : 150 à 200 MAD (certificats de propriété, timbres).

Important : Ne pas inscrire le titre foncier à votre nom est une erreur grave. Des fraudes existent (vente de biens déjà vendus ou grevés d’hypothèques). L’immatriculation est votre protection absolue.

3. Honoraires du notaire

Les honoraires sont réglementés par le barème officiel du notariat marocain. Ils varient généralement entre 1 % et 1,5 % du prix de vente, avec un minimum de perception de 3 000 MAD. La TVA de 10 % s’applique sur les honoraires.

4. Frais d’agence immobilière

Si vous passez par une agence, ses honoraires sont généralement de 2,5 % HT par partie (acheteur + vendeur), soit 5 % au total partagés. Dans certaines transactions, l’agence facture uniquement le vendeur — à vérifier avant signature.

5. Timbres, frais divers et certificats

Timbres fiscaux, droits fixes, copies d’actes authentiques, frais de dossier hypothécaire (si crédit) : comptez 0,3 à 0,5 % du prix de vente pour ces frais annexes.

Simulations par tranche de prix

Poste	Taux indicatif	Bien à 500 000 MAD	Bien à 1 000 000 MAD	Bien à 2 000 000 MAD
Droits d’enregistrement	4 %	20 000 MAD	40 000 MAD	80 000 MAD
Conservation foncière	1 % + 200 MAD	5 200 MAD	10 200 MAD	20 200 MAD
Honoraires notaire (1 %)	1 % + TVA 10 %	5 500 MAD	11 000 MAD	22 000 MAD
Frais d’agence (2,5 %)	2,5 % HT	12 500 MAD	25 000 MAD	50 000 MAD
Timbres et divers (0,4 %)	0,4 %	2 000 MAD	4 000 MAD	8 000 MAD
TOTAL FRAIS	~9 %	45 200 MAD	90 200 MAD	180 200 MAD
BUDGET TOTAL RÉEL		545 200 MAD	1 090 200 MAD	2 180 200 MAD

Simulation indicative. Les taux peuvent varier selon la commune, le type de bien et les conditions de vente. Utilisez le simulateur en ligne de Immoworld.ma pour affiner votre calcul.

Cas particuliers : logement social, terrain, local professionnel

Type de bien	Droits d’enregistrement	Particularité
Logement social (50–80 m², ≤ 250 000 MAD HT)	3 % (réduit)	TVA prise en charge si résidence principale + hypothèque 4 ans
Terrain nu (constructible)	4 – 5 %	Dépend de la commune et du Plan d’Aménagement
Terrain agricole	6 %	Restriction d’achat par des non-agriculteurs (autorisation requise)
Local professionnel / commercial	4 %	TVA récupérable si activité professionnelle soumise à TVA
Achat en VEFA (neuf sur plan)	4 % + TVA 20 % si non exonéré	Frais étalés sur appels de fonds du promoteur

Pour les terrains, consultez notre guide complet sur acheter un terrain au Maroc en tant que MRE.

Comment minimiser les frais légalement

Opter pour un logement social si votre projet le permet (taux 3 % au lieu de 4 %, TVA prise en charge).
Négocier les frais d’agence : certaines agences acceptent de réduire leurs honoraires, notamment pour des biens de valeur élevée ou des transactions directes.
Ne pas gonfler le prix de vente dans l’acte pour réduire les frais : cette pratique est illégale et expose à des redressements fiscaux.
Acheter en direct auprès d’un promoteur (VEFA) : les frais d’agence sont alors nuls côté acheteur.
Regrouper les frais dans votre simulation de crédit : certaines banques acceptent de financer une partie des frais d’acquisition via le crédit immobilier (couverture jusqu’à 10–15 % de frais).

Prévoyez toujours 7 à 10 % du prix du bien en frais annexes, en fonds propres.
Le poste le plus lourd : droits d’enregistrement (4 %), suivis des honoraires d’agence.
Utilisez un simulateur en ligne pour affiner votre budget avant de négocier.
N’omettez jamais l’immatriculation au titre foncier (conservation foncière).
Pour un logement social, les frais sont réduits et la TVA prise en charge.

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils négociables au Maroc ?
Les honoraires du notaire sont partiellement réglementés (barème officiel). Ils peuvent varier légèrement selon le notaire, mais les droits d’enregistrement et la conservation foncière sont des taxes fixes non négociables.
Qui paie les frais de notaire : l’acheteur ou le vendeur ?
En pratique, c’est l’acheteur qui supporte l’essentiel des frais (droits d’enregistrement, conservation foncière, notaire). Les frais d’agence sont souvent partagés entre acheteur et vendeur, sauf accord contraire.
Peut-on intégrer les frais de notaire dans le crédit immobilier ?
Certaines banques marocaines acceptent de financer les frais d’acquisition à hauteur de 10–15 % du montant du crédit. Cela reste moins courant qu’en France. Renseignez-vous auprès de votre banque MRE.
Y a-t-il un simulateur de frais de notaire en ligne pour le Maroc ?
Oui : Immoworld.ma et Agenz.ma proposent des simulateurs gratuits et actualisés.

Sources

Avertissement légal : Les taux indiqués sont indicatifs et basés sur les données 2025-2026. Ils peuvent varier selon le type de bien, la commune et les conditions de vente. Consultez un notaire marocain agréé pour un calcul personnalisé avant toute signature.

Frais de notaire au Maroc : calcul complet et indispensable pour les MRE en 2026